2月10日，正在推动私有化进程的复星旅行文明集团（下称“复星旅文”，公告称，公司正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，并于上海证券交易所进行独立REIT上市的可能性。

  自项目开业以来，郭广昌曾多次揭露说到三亚亚特兰蒂斯，对其珍爱可见一斑，项目也为上市公司奉献了不少收入。不过于一年前，路透社曾报导称复星正寻求出售亚特兰蒂斯休假村的悉数或部分股权，以削减公司的债款担负。

  从摆上货架到转道REIT，“现金奶牛”亚特兰蒂斯，现在能否在商场上估个好价？

  彼时路透社音讯称，复星旅文母公司复星国际渐渐的开端向亚特兰蒂斯潜在买家和参谋发送材料，并进行了开始的非正式评论，接洽的目标最重要的包含我国国有企业和中东的财团，但详细的作价没有揭露。

  有了解海南当地文旅商场的资深人士其时对年代财经指出，亚特兰蒂斯此前确实在寻求买家，可是财物体量太大，很难有具有实力的买家出手。

  现在复星旅文转而寻求REIT上市，一方面或出于出售状况不抱负，另一方面也与当时复星系加速轻财物运营的方向符合。

  在上一年底的第八届国际浙商上海论坛上，郭广昌就直言要向轻财物运营转型，“复星过往的堆集形成了咱们的财物运营才能，未来咱们要靠手工吃饭。”

  而REITS作为一个金融工具，能够盘活沉重财物的一起取得活水资金，既缓解复星系债款压力又能保存其项目办理权。有不肯签字的大宗财物剖析师指出，当下我国公募REITs商场扩容，文明旅行基础设施REITs尽管还处在前期探究阶段，但方针端已开端发力，“当时已有不下十只文旅REITs项目在申报。”

  2024年7月，国家开展变革委“1014号文”发布，将文明旅行基础设施REITs触及景区规范放宽至4A级以及配套酒店。

  “亚特兰蒂斯”的创意来自迪拜的超级文旅项目亚特兰蒂斯休假村，每年热心到该项意图郭广昌在2013年敞开了我国版别的打造，2018年项目正式开业时，郭广昌在个人微信号发文慨叹，“我看着三亚亚特兰蒂斯，就像看着自己的儿子。”

  这一具有国内首家七星级酒店、丢失的空间水族馆、水国际等的综合体，自开业起就连续发明可观的营收及赢利体现。

  2019年，亚特兰蒂斯的运营收入打破13亿元，到访人次超520万；即便在疫情期间，三亚亚特兰蒂斯依旧坚持超强的吸客才能，在2020-2021年发明了12.27亿元、14.55亿元的经营额，全年经调整EBITDA达 6.1亿元、6.5亿元。

  2023年三亚亚特兰蒂斯改写了历年最好的营收收入，达17.7亿元，运营赢利为5.1亿元，是除了外部收买的Club Med事务以外，复星旅文旗下最挣钱的项目财物。

  年代财经注意到，复星旅文在2月10日公告中指出，整个亚特兰蒂斯休假村项目于2024年11月30日现况下的市值为130.01亿元，由复星旅文持有100%权益。

  三亚亚特兰蒂斯也在此前进行过本钱化测验。公告显现，该项目还有一笔70亿元的定时借款典当，到期日为2044年1月28日。该笔借款为复星旅文于2020年发行的三亚亚特兰蒂斯财物支撑专项方案，募资规划为70亿元。该笔CMBS以三亚亚特兰蒂斯的酒店和水上乐土物业作为典当，以项目公司100%的股权及三亚亚特兰蒂斯的运营收入和应收账款作为质押。

  2024年上半年，亚特兰蒂斯到访游客344万人次，均匀客房入住率创历史上最新的记载，达89.6%。但在营收及赢利方面出现下滑，其间经营额录得5.04%的跌幅至8.66亿元；经调整EBITDA下滑约36.2%至2.94亿元。

  据过往财报，自开业以来，酒店业态继续为亚特兰蒂斯奉献收入，酒店均匀房价从2018年的1915元，比年动摇上涨至2022年的2440元；在部分节假日，房价和客房收入更是节节攀高。如在2023年五一假日、2024年新年，亚特兰蒂斯均匀每日房价约为4346元、5786元，其间最贵的房型皇家套房房价一度能到达28.8万元/晚。

  而自2024年起，亚特兰蒂斯所在的海南文旅商场迎来了阵痛，即便是国庆黄金周等节假日也不如预期。

  复星旅文在财报中称，受国内旅行住宿商场供需改变趋势影响，为保持产品竞争力，公司自动采纳灵敏定价调整，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房均匀每日房价为2043.8元，较2023年同期下降15.1%。“海南三亚的其他酒店及休假村因商场全体疲软而降价，游客及客户也对价格更为灵敏。”

  深圳莫斯奇诺酒店办理高档合伙人孙猛供给一组调研多个方面数据显现，以三亚13家高端酒店为例，2024年国庆期间，均匀房价下调24.7%；2025年新年，三亚酒店全体商场OCC、ADR、PevPar较2024年同期下降0.2%、13.1%、13.3%，“上一年以来三亚各家酒店都加大了促销力度。”

  亚特兰蒂斯也不破例，有三亚酒店从业者便称，上一年节假日期间亚特兰蒂斯最低途径价可到达1200元/晚。孙猛亦泄漏，2024年全年亚特兰蒂斯的均匀房价已缺乏2000元。

  在公告中，复星旅文也说到了因三亚亚特兰蒂斯房价下降，影响整个项目及公司全体收入及赢利体现。“亚特兰蒂斯的房价近年长时间处在下降通道，加上可售房源现已根本出售，经营收入和赢利都现已透支，后劲缺乏了。”旅行酒店职业高档经济师赵焕焱对年代财经剖析称。

  据悉，三亚亚特兰蒂斯项目还包含棠岸地产配套，总共为1004个可出售住所休假单位，包括197个别墅及807套休假公寓。

  据年代财经整理，在2018-2019年，因可售房源很多交给，复星旅文别离承认收入33.9亿元、34.3亿元，回笼现金近70亿元，占总投资的七成。而到2024年上半年，亚特兰蒂斯未有物业出售及修建服务所发生的收入。

  这也意味着，现在亚特兰蒂斯的商场估值，更多取决于酒店房源租借、参观游乐项目门票、商业零售租借等带来的收益，而这与当时三亚甚至海南旅职业的行情唇亡齿寒。

  郭广昌投入很多汗水的明星项目亚特兰蒂斯，在转道REIT后的走向仍令人重视。